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22/11/2017 15:42
Home Articoli EDILIZIA E URBANISTICA Sanare gli abusi edilizi: gli strumenti a disposizione

Sanare gli abusi edilizi: gli strumenti a disposizione

di Matteo Atzeni

Come si regolarizza un’opera realizzata senza titolo edilizio, per la quale si rischia che il comune emetta, o ha già emesso, una ordinanza di demolizione?

La realizzazione di abusi edilizi può avere conseguenze diverse: nessuna conseguenza, se e finché la pubblica amministrazione non lo rileva; il pagamento di una sanzione pecuniaria, se l’amministrazione lo rileva e l’abuso riguarda un’opera che, per essere realizzata, avrebbe richiesto un’autorizzazione edilizia, una denuncia di inizio attività o una segnalazione certificata di inizio attività; la demolizione, se l’amministrazione lo rileva e l’abuso riguarda un’opera che, per essere realizzata, avrebbe richiesto una concessione edilizia o permesso di costruire.

Prendendo come esempio una casa abusiva, dato che si tratta di un’opera che per essere realizzata richiede l’ottenimento del permesso di costruire comunale, se l’amministrazione accerta che è stata realizzata in assenza di tale titolo edilizio ne ordinerà la demolizione.

L’ordinamento ci offre due strumenti per evitare che ciò accada: il condono edilizio e l’accertamento di conformità.

Il condono edilizio è una misura straordinaria, volta alla sanatoria generalizzata degli abusi esistenti a una certa data. E’ rimesso alla discrezionalità del governo, per cui non può essere previsto quando ne verrà varato uno nuovo.

L’accertamento di conformità è invece la misura ordinaria prevista dal nostro ordinamento per la sanatoria degli abusi edilizi. E’ sempre utilizzabile, purché l’opera realizzata senza titolo edilizio possieda i seguenti requisiti.

In primo luogo, deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione. In altre parole, se invece di realizzarla abusivamente avessi, a suo tempo, chiesto al comune il permesso di costruirla, questo mi sarebbe stato rilasciato, trattandosi di intervento conforme alla disciplina nazionale urbanistica ed edilizia nazionale e locale all’epoca vigente.

In secondo luogo, deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità. In altre parole, se ora richiedessi al comune il permesso di costruire un’opera identica a quella che a suo tempo ho realizzato abusivamente, questo mi verrebbe rilasciato, trattandosi di intervento conforme alla disciplina nazionale urbanistica ed edilizia nazionale e locale ora vigente.

Nel caso si intenda sanare una casa o altra opera abusiva, per la quale si rischia che l’amministrazione emani ordinanza di demolizione, bisognerà pertanto che il proprio tecnico di fiducia verifichi se questa possieda i due requisiti suindicati, e sia quindi dotata di quella che tecnicamente si definisce doppia conformità.

Se così è, si potrà presentare in comune domanda di accertamento di conformità. L’amministrazione determinerà l’importo dell’oblazione da pagarsi, e l’opera verrà sanata.

L’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione da versarsi per quel tipo di opera. Va quindi tenuto a mente che la sanatoria di un intervento abusivo risulta più onerosa rispetto alla sua realizzazione previo ottenimento del titolo edilizio.

È importante rilevare come la domanda di accertamento di conformità potrà essere presentata anche dopo che il comune abbia emesso l’ordinanza di demolizione dell’abuso edilizio. Anche in questo caso, se l’opera rispetta i requisiti suindicati, l’abuso verrà sanato e la demolizione sarà scongiurata.

Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda la pratica potrà venire chiusa dal comune in tre modi diversi: con un provvedimento di accoglimento e di sanatoria dell’opera; con un provvedimento motivato che neghi la sanatoria; senza emettere alcun provvedimento. La mancata emissione di un provvedimento entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda comporta comunque il rigetto della stessa.

Nel caso in cui il comune dovesse negare, espressamente o implicitamente (nel caso in cui non venga emesso alcun provvedimento) la sanatoria, bisognerà impugnare il diniego, espresso o implicito, presso il Tribunale Amministrativo Regionale competente.

Sarà il giudice quindi ad accertare se l’opera possa venire sanata.

 

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